LMNP : Comment fonctionne ce régime fiscal avantageux ?

Comme son nom le suggère, il faut tout d’abord disposer d’une location meublée avant de pouvoir bénéficier du régime LMNP.

Une location meublée, comme toute location en France, doit tout d’abord avoir une surface supérieure à 9m² afin d’être considérée comme décente.

Il faut également équiper sa location afin qu’elle puisse être catégorisée de « meublée ». Pour cela le principe est simple, Il faut mettre à disposition du locataire tous les équipements lui permettant d’emménager dans l’appartement avec sa valise.

La liste complète de ces équipements a été définie par décret, elle se compose de :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Ces équipements représentent le minimum nécessaire pour mettre en place une location meublée, mais il est tout à fait envisageable de rajouter de la décoration ou d’autres éléments permettant de valoriser le potentiel locatif de votre appartement. 

En fonction de la cible locative, le meublé peut aussi avoir un vrai avantage sur le marché car il se fait rare et répond à une demande réelle, notamment auprès des étudiants et des jeunes actifs, dans les petites surfaces ou colocations.

On compte aujourd’hui un déficit de location meublée disponible par rapport à la demande dans les villes étudiantes, à proximité des écoles.

En ce qui concerne la fiscalité, la location meublée peut se faire sous deux régimes distincts :

• Le loueur meublé professionnel (LMP).
• Le loueur meublé non professionnel (LMNP).

Comme nous le verrons par la suite, le LMNP offre des avantages qui ne sont pas disponible sous le régime LMP. Il est primordial de s’assurer du régime fiscal auquel vous serez rattaché car celui-ci dépend de vos ressources.

Ainsi, vous serez considéré comme loueur meublé non professionnel si l’une des deux conditions de revenus s’applique pour vous :

• Les recettes locatives annuels de vos locations meublées ne dépassent pas 23 000 €.
• Ces recettes locatives représentent moins de 50% des revenus de votre foyer fiscal. Autrement dit, vos loyers ne représentent pas votre principale source de revenus.

Les revenus nets perçus d’une location en meublé non professionnel (LMNP) seront imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), sur le barème de votre tranche marginale d’imposition.

Comme pour une société, nous payons des impôts sur les bénéfices locatifs (ou revenus nets).

Il faut donc soustraire aux loyers perçus l’intégralité des charges que vous paierez dans l’année :

• charges de copropriété
• taxe foncière
• assurances
• intérêts
• Etc

Si toutes les charges listées ci-dessus correspondent à une sortie réel d’argent pour vous, ce n’est pas le cas de l’amortissement sur lequel nous reviendront plus tard.

Le régime micro-BIC correspond à une déclaration simplifiée de vos bénéfices locatifs.

Au lieu de faire le compte exact de vos charges, vous pouvez considéré dans le cas du micro-BIC un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs imposables en meublé.

Cet abattement de 50% sert à couvrir les charges et dépenses que vous aurez sur votre appartement.

Une location meublée possède des équipements et du mobilier qui devront également être entretenus ou remplacés. C’est pour cela que l’abattement est supérieur dans le meublé que pour la location nue (30% en location lue).

Vous ne paierez donc des impôts que sur la moitié des loyers perçus.

Par exemple:

Pour un loyer de 6 000 € annuel, vous devrez appliquer votre taux marginal d’imposition sur 3 000 € pour obtenir le montant de l’impôt à payer.

Comme son nom le sous-entend, ce régime est applicable pour les petits bénéfices industriels et commerciaux, en dessous de 72 600 € annuels.

Dans le cas ou vos loyers dépasseraient ce montant vous seriez contraint d’opter pour une déclaration au réel.

En pratique nous allons comprendre que, grâce à l’amortissement, il est très souvent beaucoup plus intéressant de déclarer son LMNP au réel.

Le régime réel ne considère pas d’abattement forfaitaire de 50%, comme son nom l’indique il consiste à déclarer exactement les revenus et les charges de l’investissement LMNP.

Il n’existe pas de liste précise des charges qu’il est possible de déduire en LMNP.

L’administration fiscale prévoit que les charges déductibles doivent être engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou de la gestion de votre bien.

Elles doivent donc correspondre à une charge justifiée et réelle et seront déclarées annuellement en fonction des frais engagés.

De manière plus concrète, elles correspondent aux charges suivantes:

• Charges de copropriété (entretien et travaux de l’immeuble)
• Intérêts d’emprunts
• Frais de gestion locative
• Mais aussi aux frais liés à la vente (Frais de notaire, frais Beevest).

Plus globalement, les dépenses que vous engagerez au titre de votre investissement pourront être déductibles lors d’une déclaration aux frais réels. 

Nous arrivons au point le plus important et qui donne tout son intérêt à ce régime fiscal : l’amortissement.

Si les charges listées précédemment correspondent à de réelles dépenses pour votre investissement, l’amortissement n’est qu’une écriture comptable. Il retranscrit une perte annuelle de la valeur de votre appartement et de votre mobilier.

Aucune inquiétude quant au calcul de ces amortissements, c’est votre comptable qui s’occupera de votre déclaration annuelle.

Chez Beevest, nous avons fait le choix d’orienter nos clients vers un cabinet local et digital, expert de la location meublée et des investissements immobiliers.

En pratique, cet amortissement correspond à environ un trentième de la valeur de votre bien et nous partons de cette hypothèse dans nos simulations. 

Ainsi, votre bénéfice imposable sera calculé entre vos loyers perçus d’un côté, et l’ensemble de vos charges réelles et votre amortissement de l’autre.

Pour vous donner un exemple simple et concret: 

• Prix du bien acheté: 90 000€
• Loyer annuel: 6 000€
• Charges annuelles: 2 000€

6000 € –  2000 € (charges) – 3 000 € (amortissement 90 000 / 30) = 1 000 €

Avec un déficit important en début d’investissement (frais de notaire, Beevest) et un bénéfice net faible après amortissement, les revenus générés par votre location meublée seront intégralement défiscalisé pendant une dizaine d’année dans des villes comme Grenoble ou Chambéry.

Vous l’aurez compris, l’économie d’impôt est réelle en déclarant vos revenus via ce dispositif fiscal.

Si vous avez des questions par rapport à votre projet et à votre fiscalité, nous sommes aussi disponibles pour vous répondre et vous orienter vers la meilleure stratégie en fonction de votre projet.

Le statut de loueur meublé non professionnel offre des avantages important et est très prisé par les investisseurs.

Vous pourrez tirés des loyers supérieurs par rapport à une location nue (10 à 20%), et bénéficier d’un régime fiscal optimisé.

Il faut cependant rester vigilant.

La location meublée n’est pas une solution magique et n’intéresse pas tous les profils de locataire.

Si le meublé répond à une demande très forte pour des petites surfaces ou des colocations dans les villes étudiantes, une famille préfèrera installer son propre mobilier.

Avant même d’aborder ce sujet de la fiscalité, il est primordial de savoir si votre futur bien est propice pour une exploitation en meublé.

Chez Beevest, nous sommes attentifs à ce sujet et sauront vous orienter vers le type de bien qui correspond à votre projet.