LMNP : comprendre le micro-BIC, le réel et la revente en 2026

1. Distinguer le statut LMNP du régime fiscal

LMNP signifie « loueur en meublé non professionnel ». Le caractère professionnel s’apprécie au niveau du foyer fiscal : l’activité devient LMP lorsque les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus professionnels retenus par la loi. Les deux conditions doivent être réunies.

Ce test est distinct du choix entre micro-BIC et régime réel. Un loueur non professionnel peut relever de l’un ou de l’autre. Les situations particulières, notamment la non-résidence fiscale, demandent une vérification spécifique auprès de votre conseil.

Les critères de l’administration fiscale permettent de distinguer les deux statuts.

2. Comprendre le micro-BIC

Pour la location meublée de longue durée, le seuil de référence du micro-BIC est de 83 600 € pour les recettes 2026, contre 77 700 € pour 2025. L’application dépend aussi des années de référence et des règles de dépassement ; le seuil ne se lit donc pas isolément.

L’abattement forfaitaire est de 50 %. Il représente les charges : les dépenses réelles ne sont pas déduites en supplément. Ce régime simplifie le calcul, mais il n’est pas automatiquement le plus favorable à votre situation.

Consultez les règles par année et par type de location sur la fiche Service Public consacrée à la location meublée.

3. Au réel : distinguer charges et amortissements

Le régime réel suppose une comptabilité. Certaines dépenses justifiées sont déductibles ; d’autres sont immobilisées et amorties. Les intérêts d’emprunt ne se traitent pas comme le remboursement du capital, et le coût des travaux ne se déduit pas systématiquement en une seule fois.

L’amortissement traduit comptablement l’utilisation du bien et de ses composants. Le terrain n’est pas amortissable. Les durées retenues dépendent des éléments concernés : il ne s’agit pas simplement de diviser tout le prix d’achat par trente.

La déduction des amortissements ne peut pas créer ou aggraver un déficit. Les charges et les amortissements non utilisés suivent des règles de report distinctes. Les règles de l’administration fiscale détaillent ce traitement.

4. Comparer les régimes sur la durée

La comparaison doit intégrer les recettes attendues, les dépenses, la nature des travaux, les frais de comptabilité et la durée envisagée de détention. Un avantage fiscal au cours d’une année ne suffit pas à conclure qu’un régime est le meilleur pour l’ensemble du projet.

Avant d’opter, demandez une comparaison chiffrée à un expert-comptable : hypothèses de loyers, travaux, financement et sortie doivent être identiques entre les scénarios. Le choix fiscal vient compléter un projet immobilier cohérent ; il ne corrige pas un mauvais emplacement ou un budget déséquilibré.

5. Intégrer la revente au calcul

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont, en principe, pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière du LMNP : ils diminuent le prix d’acquisition retenu pour ce calcul. Des exceptions existent pour certaines catégories de logements.

L’économie d’impôt pendant la location doit donc être appréciée avec la fiscalité de sortie. Votre durée de détention et votre situation peuvent modifier le résultat : faites chiffrer le scénario de vente avec votre expert-comptable et votre notaire.

La fiche officielle sur la plus-value en location meublée explique cette évolution.

6. Préparer aussi le logement et les démarches

La location meublée reste d’abord une location : le logement doit respecter les exigences de décence, les règles du bail et la liste des équipements requis. Le DPE et les règles locales sur le loyer doivent être vérifiés avant de fixer votre budget et votre calendrier.

Prévoyez les formalités de début d’activité, les déclarations et la CFE lorsqu’elle est applicable. Conservez les justificatifs dès le départ. Les démarches fiscales de la location meublée et les règles de la location meublée précisent les obligations.

Ajoutez au budget le mobilier, son renouvellement, l’entretien, la vacance locative et les charges non récupérables. Beevest vous accompagne sur le choix du bien, les travaux et l’aménagement ; le choix fiscal se valide avec votre conseil à partir de votre situation.

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